نظام البناء المقترح في السكن الخاص والنموذجي

مقترح تعديل لوائح تنظيم البناء والجداول الملحقة به بشأن الاشتراطات والمواصفات في أبنية السكن الخاص والنموذجي.

وكشفت اللائحة المقترحة والتي تم احالتها إلى المجلس البلدي، أن نسب البناء للمصاعد والسراديب والممرات وبيت الدرج وغرفة المكائن لا تحسب ضمن نسب البناء، موضحة أنه يسمح ببناء السرداب على كامل مساحة القسيمة.

وسمحت اللائحة بعمل مصعد للمعاقين بحيث لا يحسب من ضمن نسب البناء شريطة احضار شهادة اثبات إعاقة حركية.

وذكرت اللائحة المقترحة في المادة الأولى انه يعدل الجدول رقم 1 الخاص بالاشتراطات والمواصفات الخاصة بأبنية السكن الخاص والنموذجي الملحق بالقرار الوزاري رقم 60 لسنة 2012 بشأن تنظيم اعمال البناء والجداول الملحقة به.

عرفت اللائحة ان السكن النموذجي هو المناطق الخفيفة الكثافة المخصصة لسكن عائلة واحدة واقامتها، أو وزعت اراضيها الدولة ضمن برامج الرعاية السكنية باستخدام تصاميم معمارية موحدة (نموذج) أو مختلفة،

ولا يسمح بأي استعمالات أخرى بخلاف السكن الخاص، فيما تعتبر مناطق السكن الخاص هي المناطق الخفيفة الكثافة المخصصة لسكن عائلة واحدة التي اقامها الافراد أوالقطاع الخاص باستخدام تصاميم معمارية مختلفة باختلاف المالك، ولا يسمح بأي استعمالات اخرى بخلاف السكن الخاص.

وبينت اللائحة انه يسمح لصاحب العلاقة بحرية التصميم لعقاره وعمل شقة أو شقتين بالطابق الثاني أو عمل شقة بالدور الاول وشقة بالدور الثاني على أن تكون الشقق على كامل مساحة الدور، بحيث لا يتم تقسيم الدور الى اكثر من شقة واحدة، اما طابقا السرداب والارضي فيكون تصميمهما كوحدة واحدة،

وفي حالة وجود معاقين يجب التقيد بتطبيق الكود الكويتي للتصميم العام المعتمد من الهيئة العامة لشؤون ذوي الاعاقة.

واوضحت اللائحة انه يقصد بشارع الخدمة، اينما ذكر في النص، أنه الشارع الذي تصل منه الخدمات تحت الأرضية الى القسيمة المعنية،

كما يقصد بالشارع الداخلي، اينما ذكر في النص، بأنه الشارع المجاور والملاصق للقسيمة، سواء كان شارع خدمة أو الشوارع الاخرى فيما عدا الشوارع الرئيسية التي تفصل بين القطع في ذات المنطقة أو التي تفصل بين منطقة واخرى.

وكشفت اللائحة المقترحة فيما يخص ابنية السكن الخاص والنموذجي، الخاصة بنسب البناء هي أن تكون النسب موزعة على ثلاثة طوابق بما فيها ملاحق السطح وفق الآتي:

1 ــ %210 من مساحة القسيمة أو 960 م2 أيهما أكبر وذلك للقسائم التي مساحتها اكبر من (400 م2).

2 ــ %210 من مساحة القسيمة إضافة إلى (120 م2) وذلك للقسائم التي مساحتها أكبر من (350 م2) إلى (400 م2).

3 ــ مساحة إجمالية (800 م2) وذلك للقسائم التي مساحتها من (250 م2) إلى (350 م2).

4 ــ لا تحسب ضمن نسبة البناء المقررة الآتي:

أ ــ مساحة السراديب.

ب ــ المصاعد.

ج ــ الممرات المغطاة المفتوحة الجوانب والمعلقات المفتوحة والمسقوفة من المبنى الرئيسي وغير مستغلة ومظلات المداخل المفتوحة الجوانب في الدور الارضي من المبنى الرئيسي الى حد باب السور بحيث لا يزيد عرضها على 3.0 م.

د ــ بيت الدرج في سطح الدور الثاني بمساحة لا تزيد على 25 م.

هــ ــ غرفة مكائن في سطح الدور الثاني بمساحة لا تزيد عن 12م.

5 ــ يسمح ببناء سرداب على كامل مساحة القسيمة.

6 ــ يجوز بناء الطابق الارضي والأول والثاني بنسب مختلفة ومتفاوتة تخضع لطبيعة ومتطلبات التصميم المعماري شريطة الالتزام بالارتدادات حسب المبين بالبند الثاني (ارتدادات الابنية والتصاقها) من نظام البناء للسكن الخاص كذلك التقيد بالمساحات الكلية لجميع الطوابق حسب النسبة الاجمالية المسموح بها.

7 ــ يسح بالبناء على سطح الدور الثاني بمساحة لا تزيد على (100 م2) تحسب من ضمن النسبة الاجمالية للبناء مع حرية تصميمها وتوزيعها، اخذا في الاعتبار انه في حالة بناء الخدمات ضمن المساحة المقررة بالسطح يراعى ما جاء بالبند الاول المساحات التي لا تحسب.

8 ــ يسمح بعمل مصعد في البناء الرئيسي لذوي الاحتياجات الخاصة (المعاقين) ولا يحسب ضمن النسبة الاجمالية للبناء شريطة الالتزام بالارتدادات القانونية، أما إذا كان البناء قائماً ويتطلب الامر عمل مصعد لذوي الاحتياجات الخاصة فلا مانع من الالتصاق للمصعد وموزع المصعد فقط، شريطة احضار شهادة اثبات اعاقة حركية متوسطة من الهيئة العامة للشؤون ذوي الاعاقة وان يكون الشخص مسجلاً ومقيما بالمنزل وفي حالة الالتصاق لا بد من موافقة الجار الملاصق لجهة المصعد.

وأشارت اللائحة المقترحة فيما يخص ارتداد الأبنية والتصاقها انه تطبق الارتدادات على جميع القسائم وفق ما يلي:

1 - جميع فئات القسائم التي تقل مساحتها عن 750 م2 فإنه يتطلب ألا تقل ارتدادات البناء الرئيسي المكون من أرضي وطوابق عليا عن الحد المطل جهة شارع الخدمة عن 2 م، وكذلك ألا تقل ارتدادات البناء الرئيسي بدءاً من الطابق الأول عن الحد المطل على الجهات الأخرى المتبقية عن 1.5 م، وأن لا يقل ارتداد زاوية الرؤيا عن 1.5 م.

2 - لجميع فئات القسائم التي تكون مساحتها 750 م2 وأكبر من ذلك فإنه يتطلب ألا يقل ارتداد البناء الرئيسي المكون من أرضي وطوابق عليا عن الحد المطل جهة شارع الخدمة عن 3 م، وان لا يقل ارتداد البناء الرئيسي بدءاً من الطابق الأول عن الحد المطل على الجهات الأخرى المتبقية عن 2 م ولا يقل ارتداد زاوية الرؤيا عن 2.00 م، فضلاً عن السماح للقسائم التي لا يزيد طول الواجهة المطلة على شارع الخدمة على 20 م بالارتداد 1.5 جهة الجيران والساحات والشوارع الأخرى، ما عدا شارع الخدمة.

وبينت اللائحة المقترحة انه يجوز البناء على حدود القسيمة في حال تحقق الشروط الآتية:

1 - تجوز إقامة المباني في الطابق الأرضي فقط على حدود العقار بجميع الجهات فيما عدا الجهة المطلة على شارع الخدمة، حيث يسمح بالبناء على حد العقار بما لا يتجاوز %70 من طول الواجهة، وفي حالة وجود كسرة في القسيمة يحسب الالتصاق بشارع الخدمة متضمناً طول الكسرة.

2 - يجوز البناء على حدود العقار في الطوابق العليا للعقارات التي بنيت بالأساس ملتصقة في بيوت الإسكان الحكومية والشبيهة لها، وكذلك العقارات التي يكون بين أصحابها اتفاق متبادل على بنائها ملتصقة.

وأوضحت اللائحة انه في حالة هدم القسائم التي تبلغ مساحتها 365 م2 وأقل واعادة بنائها أو اضافة بناء فوق ملاحقها أو البناء الرئيسي يسمح بالبناء على حد العقار ومن دون ارتداد جهة الجيران والشوارع الخلفية وممرات المشاه والساحات، بحيث لا يزيد الالتصاق على %70 من طول الواجهة جهة شارع الخدمة.

وحول ارتفاعات الأبنية كشفت اللائحة المقترحة الآتي:

1 ــ الحد الاقصى لارتفاع البناء 15متراً يحسب من متوسط منسوب حجر الرصيف لجهة الشوارع الداخلية الأكثر ارتفاعاً الى مستوى السطح على ألا يتجاوز ثلاثة طوابق بما في ذلك الطابق الأرضي.

2 ــ الحد الأدنى لصافي ارتفاع الطابق الواحد ثلاثة امتار.

3 ــ الحد الأقصى لارتفاع السرداب فوق مستوى متوسط المنسوب التنظيمي للقسيمة 1.80متر من جهة الشوارع الداخلية الاكثر ارتفاعاً.

4 ــ الحد الادنى لصافي ارتفاع السرداب 2.75 متر.

5 ــ تجوز إقامة المباني بسطح الدور الثاني (الدرج والمصعد والمباني الملحقة المسموحة) بما يجاوز الحد الاقصى لارتفاع البناء على ألا يزيد ارتفاع المباني بالسطح على 4 أمتار.

6 ــ الحد الأقصى لارتفاع تصوينة سطح المبنى الرئيسي متران.

7 ــ الحد الأقصى لارتفاع السور الخارجي للارض المقام عليها المبنى 3 أمتا،ر ولا يجوز فتح أبواب جهة التقاء أضلع القسائم بزاوية 90 درجة (بحيث تشكل زاوية مشتركة بين القسيمتين) إلا بعد الابتعاد عن ضلع القسيمة المجاورة بمسافة لا تقل عن 5 أمتار وذلك للقسائم التي لها اكثر من جهة.

8 ــ تحتسب ارتفاعات المباني والطوابق وفقاً لارتفاع المبنى، وهي المسافة بين متوسط منسوب حجر الرصيف لجهة الشوارع الداخلية الأكثر ارتفاعاً وإلى مستوى سطح الطابق الثاني، وكذلك ارتفاع الطابق وهو المسافة بين سطح بلاطة الطابق الى مستوى سطح بلاطة الطابق الذي يليه، ويسمح بعمل الارتفاعات الداخلية لكل من طوابق الارضي، والأول والثاني حسب متطلبات كل تصميم، شريطة الالتزام بالحد الأقصى لارتفاع البناء 15م ولا يدخل ضمن الارتفاع تصوينة السطح والمباني بسطح الدور الثاني.

وحول بناء السرداب ذكرت اللائحة أنه يسمح ببناء سرداب أو سردابين على كامل مساحة القسيمة شريطة الحصول على موافقة الادارة العامة للاطفاء، وكذلك يسمح بعمل حوش ساقط من دون ارتداد شريطة تدعيم جوانب الحفر جهة شارع الخدمة مع توفير شروط السلامة لحماية المباني المجاورة والخدمات، ويجب التقيُّد بارتفاعات المداخل لتتماشى مع ارتفاعات الأرصفة المحيطة، موضحة انه يجوز تقسيم السرداب الى قاعات وغرف ومواقف للسيارات وملحقات للخدمات كالمطبخ والحمامات، بشرط توفير التهوية والإنارة الطبيعية ووسائل تصريف المياه مع اخذ الاحتياطات اللازمة لمنع تسرب المياه للسرداب من الجدران او الارضيات، ويجب تزويده بالوسائل اللازمة لصرف المياه.

وحول أبنية السكن الخاص والنموذجي المتلاصقة على القسيمة الواحدة «الفيلات المتلاصقة»، افادت اللائحة بأنه يجوز اقامة فيلتين متلاصقتين على الاكثر على القسيمة ذات الوثيقة الواحدة وفق الشروط التالية:

1 - ألا تقل مساحة القسيمة عن 750م2.

2 - أن تكون الفيلتان متلاصقتين بحيث تشكّلان مبنى واحداً مع فصلهما انشائياً.

3 - يجوز عمل بيت درج لكل فيلا على السطح بمساحة لا تزيد على 25م2، ولا تحسب ضمن النسبة الاجمالية للبناء.

4 - يجوز أن تكون لكل فيلا عداد كهربائي وعداد مياه.

5 - يجب أن يكون الحد الفاصل بين الفيلتين عمودياً على الضلع الأكبر للقسائم التي لها أكثر من وجهة واحدة، وعمودياً على الشارع التخديمي للقسائم التي تطل على شارع تخديمي واحد فقط او شارع تخديمي وممر مشاة بعرض أقل من 15م، شريطة الا يقل طول الضلع الناتج عن الفصل بين الفيلتين عن 15م في كلتا الحالتين وألا يقل الالتصاق بين الفيلتين عن %20 من طول المبنى.

6 - يتم تقديم المخططات اللازمة للترخيص للفيلتين المتلاصقتين في آن واحد بحسب الاجراءات المتبعة لدى البلدية في الترخيص.

7 - يجب تضامن الملاك على الشيوع في أي تصرف في العقار، سواء في ترخيص المباني او اجراء تعديلات او اضافات او هدم او بيع العقار، بما لا يتعارض مع احكام الشيوع الواردة في القانون المدني.

8 - بالنسبة لكتاب التحديد الذي تصدره البلدية تطبق القواعد القانونية، بحيث اذا كانت ملكية القسيمة المقام عليها فيلتان متلاصقتان تعود الى اكثر من شخص، فيطلب رأي اصحاب العلاقة كتابة في ما يتم اتفاقهم عليه بالنسبة لملكية الارض والبناء، وذلك لتحديد النظام الذي سيتم على اساسه اعداد كتاب التحديد، شريطة ان ينص في الوثيقة صراحة على كل البيانات الواردة بكتاب التحديد، مع طلب اصحاب العلاقة ان كانوا شركاء على الشيوع في ملكية الارض والبناء، ان يتم اعداد كتاب التحديد على اساس تطبيق الاحكام الملكية الشائعة الواردة في القانون المدني.

وفي حال رغب اصحاب العلاقة بأن تكون ملكيتهم للارض والمنافع شائعة، وان تكون ملكية بناء كل فيلا مفرزة، فإن كتاب التحديد يتم على اساس تطبيق الاحكام الواردة في القانون المدني والمتعلّقة بالنظام القانوني الخاص بالابنية التي يملك عدة افراد اجزاء مفرزة منها وحصة شائعة في الارض للاجزاء المشتركة الاخرى.

عدد الأدراج كشفت اللائحة المقترحة انه يسمح لجميع فئات القسائم بعمل درجين بحد أقصى للبناء، حسب متطلبات التصميم لكل قسيمة او فيلا من الفلل المتلاصقة في القسيمة الواحدة، على أن يكون احدهما داخلياً مفتوحاً بين الطوابق، فيما عدا السطح، والآخر تخديمياً، ويمكن للدرج التخديمي والمصعد المرور بكل الطوابق من السرداب الى السطح.

البروز التجميلية أجازت اللائحة المقترحة البروزات في واجهات الأبنية المقامة على حد ملكية الارض لغاية تجميلية، بشرط ألا يتجاوز هذا البروز 50 سم كحد أقصى للشفرات والنوافذ والكورنيش، وسائر البروزات المماثلة، التي تعتبر جزءاً من البناء، ومتراً واحداً لبروز السطح الأخير للكورنيش، على ان يبدأ البروز على ارتفاع 2.20م.

أبعاد المناور أشارت اللائحة إلى ان الحد الادنى لأصغر أبعاد للمناور المغلقة، التي تطل عليها الحجرات، هي 1.5م، شريطة ألا تقل مساحة المنور عن 9 أمتار مربعة في جميع الاحوال، وان الحد الادنى لأصغر أبعاد للمناور التي تطل عليها المطابخ والادراج هي 1.20م، شريطة ألا تقل مساحة المنور عن 4 أمتار مربعة في جميع الاحوال، موضحة انه يجب ان يكون لجميع المناور المغلقة مداخل مناسبة لأرضيتها، كما يجب تزويدها بالوسائل اللازمة للوقاية من الحريق، وفقا للأنظمة المعمول بها في الادارة العامة للإطفاء.

مظلات الأبنية أجازت اللائحة إنشاء عرائش (برجولات) ومظلات حول الأبنية وعلى السطح، بشرط ألا تتعدى ارتفاع بيت الدرج، ولا تحسب مساحتها ضمن نسبة البناء الاجمالية، مع مراعاة نسبة السطح، كما يجوز عمل عرائش وبرجولات ومظلات في سطح الدور الارضي لأجزاء المبنى الملاصقة للشوارع والساحات وممرات المشاة بارتفاع لا يزيد على 3م، ولا تحسب ضمن النسبة، مع مراعاة نسبة السطح، ويجوز كذلك عملها فوق بيت الدرج، لحماية خزانات المياه، وبارتفاع لا يزيد على 1.80م، ولا تحسب مساحتها ضمن نسب البناء الاجمالية.

توزيع المساحات ذكرت اللائحة المقترحة انه يسمح بحرية توزيع مساحات مكونات القسيمة من الغرف والصالات والخدمات الملحقة بذلك، حسب احتياج التصميم.